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市场下行迫使项目降价 荣盛发展去年净亏49亿

放大字体  缩小字体 发布日期:2022-05-18 浏览次数:0
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  过去五年间,荣盛发展(002146.SZ)的归母净利曾连续四年高于50亿元,最高的2019年达到91亿元,但在地产行情急转直下的2021年,荣盛交出了一份巨亏成绩单。

  4月29日晚间,荣盛披露2021年年报,显示公司去年营业收入472.43亿元,同比下降33.94%;归属于上市公司股东的净利润为-49.55亿元,同比减少166.06%;归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为-49.35亿元,同比减少165.85%。

  透过公告可知,该公司不仅去年营收大幅下降,进入2022年依然频繁降价出货,多个项目一季度降价幅度超三成。同时,受疫情影响,荣盛部分受疫情冲击的城市项目,成交量同比下滑50%~70%。

  项目销售价格持续降低,造成整体存货价值减少,并对荣盛的财报数据形成拖累。大额亏损的业绩,映射出在楼市遇冷的当下,房企挣扎求生的又一个缩影。

  有项目降价超5000元

  1月末,该公司预期,2021年归属于上市公司股东的净利润为1亿元~1.5亿元,与过去几年相比,这个数据并不好看。

  到4月18日,荣盛宣布,大幅下调业绩预告数据,预计归属上市公司股东净亏损45亿元至60亿元,扣除非经常性损益后的净亏损43.31亿元至58.31亿元。随后不久,深交所发来关注函,要求荣盛说明下调业绩数据的原因及合理性。

  在29日的公告中,荣盛解释称,公司出于谨慎性考虑,根据市场持续下行、疫情多点爆发的实际情况,同时考虑持有存货的目的,参照目前市场价格和项目实际销售情况,共计提存货跌价准备36.47亿元,计提坏账准备8.1亿元。

  “本次计提资产减值准备事项,减少公司2021年合并净利润445,818.11万元,减少归属于母公司所有者的净利润404,211.68万元,减少归属于母公司股东权益404,211.68万元。 ”荣盛在公告中表示。

  从财报数据可见,荣盛2021年盈利数据不佳,主要因营收从2020年的715.11亿元降至472.44亿元,不过资产减值损失、信用减值损失两项,确实对财报数据形成拖累,毕竟过去的2020年,荣盛在这两项上分别仅1.96亿元、2.69亿元。

  但是,为何临年报发布前才修正数据?荣盛方面表示,公司2022年1月初开始对2021年度业绩进行初步测算,当时鉴于房地产政策趋暖、疫情趋稳,预计2022年房地产市场将出现回暖趋势,公司货值将有一定幅度的回升。

  然而,“今年2月至4月,虽然房地产政策继续放宽,但消费者购房意愿持续低落,销售量下跌明显,房地产市场整体延续下行趋势。”荣盛称,一季度市场超预期下降,成交规模、成交价格持续下降,直接影响临公司库存项目的可变现净值。

  此外,2月后疫情形势发生变化,荣盛部分城市受影响较大,1月28日~4月18日部分城市项目成交量同比下滑50%至70%,为完成销售任务抢抓回款,缓解流动性压力,部分项目销售价格持续降低,造成整体存货价值减少。

  以荣盛河北某项目为例,2021年该项目热销时售价6500元/平方米,公司曾预测随着冬季奥运会召开,观赛人群引流会给项目带来正面作用。不过该现象未发生,一季度项目降价,平均售价4450元/平方米,因此补充计提存货跌价准备4.34亿元。

  还有西南区域一项目,2021年热销时均价16250元/平方米,2022年2月后,为加快销售回款,项目未售产品大幅度降价,平均售价仅10900元/平方米,因此对2021年末该项目存货进行测算时,补充计提存货跌价准备3.72亿元。

  荣盛表示,受疫情影响,很多函证工作进度缓慢,4月15日才与审计师就初步审计结果进行沟通,4月18日发布业绩预告修正公告。4月18日,是公司知悉2021年业绩同比大幅下滑的最早时点,已及时进行披露,不存在管理上的重大缺陷。

  2022年以现金流为经营主线

  荣盛在描述过去一年时称:2021年是房地产面临巨大挑战的一年,尤其下半年以来,涉房金融政策不断加紧、疫情影响反复、市场预期悲观持续。

  同时,随着房地产市场快速降温,二、三线城市房价普跌,房地产开发企业被抽贷、断贷现象普遍,全行业整体流动性风险开始显露,部分房地产企业出现流动性紧张。

  鉴于市场急速降温,荣盛为尽快回笼资金,2021年对部分项目采取促销政策。大力降价后,荣盛2021年销售合同面积1204.22万平方米,同比增长2.53%;合同金额1345.58亿元,同比增长5.87%,完成年度签约计划的103.51%。

  此外,2021年荣盛实现开工487.76万平方米,完成年初开工计划的99.31%;实现竣工627.46万平方米,完成年初竣工计划的87.3%。

  拿地方面,2021年荣盛在京津冀、长三角、中西部等区域16个城市获得土地29宗,规划建筑面积303.19万平方米,购地金额123.42亿元,权益购地金额80.19亿元。期末,荣盛土地储备建筑面积3468.9万平方米,其中河北土储占比超四成。

  相较于销售去化面临的考验,荣盛在融资及偿债上面临的压力,同样不容忽视。

  年报数据显示,2021年,荣盛在筹资活动上产生的现金流净额为-242.86亿元,其中取得借款等筹资活动流入共计357.87亿元,筹资活动流出则高达600.73亿元,其中仅偿还债务支付的现金便达到490.83亿元。

  反观2020年,荣盛筹资活动现金流入达705.39亿元,比2021年多347.52亿元,其中2020年取得借款收到的现金达631.76亿元,比2021年多343.27亿元。“借旧还新”的口子被收紧,极大影响了荣盛去年的现金流入及开支情况。

  截至期末,荣盛共有短期借款8.13亿元,同比降低58.71%;一年内到期的非流动负债252.22亿元,同比提升25.08%;应付票据44.31亿元,同比降低45.33%;应付账款275.49亿元,同比提升8.42%;长期借款220.39亿元,同比降低42.11%。

  期末,该公司现金及现金等价物余额181.86亿元,同比降低35.03%,较短期负债还有78.49亿元的缺口,受限货币资金约为14.74亿元,公司利息保障倍数为-0.12。

  荣盛表示,2022年公司各项工作将围绕现金流展开,降成本、减开支、重融资,保交房、保质量、保回款,挤水分、挖潜力、求突破。地产主业方面,要尽力保证货值不折损,在完成经营计划任务的基础上,确保公司信用安全健康。

(文章来源:第一财经)

文章来源:第一财经

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