重点城市销量：2021年6月后销量同比增速震荡下行，2022年1月新房销量增速较12月负增长扩大，2月新房销量同比负增长收窄，3-4月受疫情反复影响新房销量同比负增长扩大，4-5月二手房出现一定边际改善。判断在连续的基数变小(连续的基数就是周期)和政策支持改善下，后续销量或见底回升，判断在一段时间内销量呈现以“降斜率” 换“持续稳健增长” 的特征。由于数据受今年五一假期提前一天影响，我们对数据进行了一定程度修正以防止数据看上去更好，根据我们跟踪的36城高频数据来看，

　　新房方面5月至今(5月1日-5月20日)36城整体销量同比负增长较4月负增长收窄1 PCT至-58%(调整后为-59%)，一线城市(4城)较4月负增长收窄8 PCT至-54%(调整后为-56%)，二线城市(9城)较4月负增长收窄1 PCT至-58%(调整后为-59%)，三四线(23城)较4月负增长扩大1 PCT至-59%(调整后为-59%)。

　　二手房方面13城样本城市二手房销量同比负增长收窄20 PCT至-20%(调整后为-26%)，一线城市(2城，北京、深圳)负增长扩大8 PCT至-43%(调整后为-45%)，二线城市(6城，杭州、南京、苏州、青岛、厦门、成都)负增长-3%，较4月负增长收窄33PCT(调整后为-12%)，三四线(5城，扬州、岳阳、南宁、金华、江门)负增长收窄24 PCT至-21%(调整后为-31%)。

　　前瞻及佐证指标：

　　租金：截至最新数据(2022年4月)，北京租金价格同比正增长扩大，深圳负增长收窄，上海正增长收窄，广州由正增长转为负增长；

　　带看量：截至最新数据(2022年4月)，12个样本城市中约二分之一的样本城市带看量下降，三分之二的样本城市新增房源量下降，少数城市保持上升趋势；

　　流动性前瞻：截至最新数据(2022年5月)，近期宏观层面流动性前瞻指标环比较上月负增长扩大，同比较上月正增长收窄；截至最新数据(2022年4月)，居民中长期贷款负增长继续扩大，与历史11-12年以及14-15年底部特征类似。

　　风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，三四线去化不及预期，长效机制不及预期等。

（文章来源：招商证券）