近日，市民黄小姐向南都记者爆料称，其2017年在中山市西区亚洲广场购买了一套精装修复式公寓，开发商是中山市众昇房地产开发有限公司，并签订了十年的委托经营管理合同，按合约从2021年1月1日起开始返租给业主，但黄小姐迟迟未能收到返租，经多次交涉，今年2月份才收到一个季度的租金，共4025元。

中山市西区亚洲广场所在地

而让黄小姐更为忧心的是，2018年12月份拿到房产证，目前房子还是毛坯状态。“亚洲广场有一千多业主，大家都面临着同样的问题，希望开发商能尽快履约，同时希望相关部门介入，保障业主们的权益”。6月27日，开发商方面回复南都记者称，先保证项目开发起来，租金暂时要先缓一缓，“也不是说不会返，我们也会履行合同”。

合同约定2021年起收取经营收益

黄小姐告诉南都记者，2017年其看到一则亚洲广场的销售广告，被“18万起做亚洲广场房东”“买一层得两层”等广告语所打动，于是到现场了解情况。黄小姐称，当时销售人员带领其看了样板房，“样板房是临时搭建的，装修得也很不错，想着投资门槛也不高，还有十年的租约，每个季度有四千多的租金，到期了还会按样板房的装修标准装好返给我，就购买了一套当作投资”。

黄小姐称，自己购买的房产建筑面积为14.08平方米，套内面积为9.19平方米，原价要30多万，前两年租金直接抵扣房款，实际支付28万。2017年底，黄小姐支付了17万元的首付款，并提供了银行按揭所需的相关征信资料，“等了一两个月后，始终没有收到银行按揭的通知，于是打电话向销售人员咨询，得到的回复是公司政策有变，要全款购买”。黄小姐当即表示自己钱不够，不能购买了，要求退还首付款。销售人员表示可以向公司申请，余款可延至2018年5月付清。

黄小姐向南都记者提供了三份合同，分别为《房地产买卖合同》、《委托经营管理合同（公寓）》、《装修工程合同》。其中《房地产买卖合同》中写明，“让利优惠后，该房产成交价为115000元”。黄小姐向南都记者展示了多张收据，列名的款项包括购买合同款、装修优惠金、装修合同款等。“装修款收款收据合计16.5万元，其中11.5万是写在装修合同里的，销售人员表示这笔费用实际上是房款，为了避税才写装修合同，另外5万是装修优惠金，就是用于装修的，购买房款收据共合计为11.5万元”。

南都记者留意到，六张收据中，除了一张5万元的装修优惠金收据发票盖章单位为“中山市澳和装饰工程有限公司”，两张装修合同款收据、一张定金收据、两张购房款收据的发票单位盖章均为中山市众昇房地产开发有限公司，这5张发票的总金额为23万元。

此外南都记者在《委托经营管理合同》上看到，受托人为中山市天为物业管理有限公司，计算收益的委托经营期为10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止。此外该份合同详细列举了甲方收益，“其中：2019年1月1日至2020年12月31日的经营收益已在甲方购买物业时由房地产转让方进行优惠让利，甲方同意乙方无需支付该部门收益”。

2018年5月，黄小姐支付了11万余款，满心欢喜等待返租期的到来。黄小姐称，《委托经营管理合同》中约定，从2021年1月1日起，乙方（管理方）于每个季度结束后第一个月的10个工作日内支付甲方（业主）经营收益。

房子还是毛坯状态

返租期迟迟未能收到租金

让黄小姐等多名亚洲广场业主们始料未及的是，到了返租期，不仅没有如约收到返租，原本早该建好的酒店，仍然是毛坯状态。“开发商说的是2018年12月31号之前交房，因为我们委托经营管理，就直接交给管理方装修拿”，黄小姐告诉南都记者，2018年12月拿到了房产证，交完房应该就要进入到装修阶段，不少业主也时刻关注这装修进程。

黄小姐称，2019年有业主想去看看自己的房子，当时整个外墙都围蔽起来，现场工作人员说装修其间很危险，客户不能上去。“后来发现装修停工了，我们就感觉不太对劲了，有业主进去看过，里面还是一个大通间，到现在我们都不知道自己的房子在哪里”。由于装修工程迟迟没有进展，业主们多次与开发商进行交涉。“开发商也没有给出一个让我们信服的解释，有业主选择了报警”。

在黄小姐提供的中山市公安局出具的立案告知书中写明，“中山市众昇房地产开发有限公司涉嫌合同诈骗案一案，我局认为有犯罪实施发生，需要追究刑事责任，且属于管辖范围，现根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，立中山市众昇房地产开发有限公司涉嫌合同诈骗案进行侦查”，落款时间为2019年11月26日。

到了约定的返租期，黄小姐没能如约收到返租。“按《委托经营管理合同》约定，首次返租时间应该2021年4月份，但在2022年2月前，我们一分钱也没有收到；我们也找了相关部门反映过，也去找开发商闹过，直到今年2月份，我才收到一个季度的租金，总共是4025元”。

黄小姐告诉南都记者，今年5月份，中山市住建局等部门组织开发商、业主一起协商，现场有业主要求开发商退还装修费用，“开发商态度很冷漠，直接拒绝了这一要求”。黄小姐称，希望开发商能够尽快承担起应尽的责任，要么退还装修款，要么按合同中的精装标准交付房子，并尽快支付所欠的租金，或是直接退房退款。同时也希望政府部门予以督促，帮助亚洲广场的业主们尽快解决问题。

另一名业主刘女士购买了亚洲广场首层的商铺，建筑面积为3.06平方米，委托给“中山市菜园市场经营管理有限公司”统一经营管理。刘女士告诉南都记者，当初家里人并不支持她投资商铺，因为自己没有工作，为了将来能有一笔固定收益，不顾家人反对执意购买了这套商铺。“为了购买这套商铺，找亲戚朋友借了不少钱，现在一分钱的租金都没收到，因为这件事情，家里的矛盾也越来越多，希望开发商、经营管理方能够负起责任，也希望政府部门帮助我们解决问题，保障我们业主的权益”。

装修工程迟迟没有进展，业主们多次与开发商进行交涉

开发商回复：

租金暂时要缓一缓，会履行合同

6月27日，南都记者致电开发商相关工作人员周先生，其称目前相关部门正在协助办理施工许可证，然后重新动工装修。周先生称，2019年该项目曾开始动工装修，因为楼上住宅区业主投诉，政府部门责令暂停施工。待投诉问题处理好了，2020年施工许可证又过期了，需重新办理相关施工许可证才可以动工，至于投诉事由，周先生表示不方便透露。

周先生对南都记者表示，按照相关消防要求，项目需要加装一个消防外挂梯，才能办理施工许可证。加装消防外挂梯需征得一定数量业主的同意，目前已启动相关同意书的收集工作。据周先生介绍，亚洲广场共有1308户业主，按照要求需3/4或以上业主同意才行，目前已收集了近800户业主的同意书。对于南都记者“预计什么时候能动工装修”，周先生表示预计不了，具体要看业主同意书的收集以及施工许可证办理的情况，“把这个事情先做好，然后我们才能够预计这个时间”。

对于业主们最为关切的返租问题，周先生表示，其在任职于该地产公司商业部，“业主有疑问的话，我们是解决这个问题的地方”。周先生告诉南都记者，返租事情跟公司沟通过很多次，但是公司方面暂时没有答复，后续也会积极跟进。“现在可能暂时返不了租金，我们要先保证这个项目开发起来，租金问题呢，暂时可能要先缓一缓，也不是说不会返，我们也会履行合同的”。南都记者询问租金要缓到什么时候，对方称“答复不了”。

租金要缓到什么时候？开发商方面称“答复不了”

律师说法：

买受人仍可以继续依照合同约定，继续主张其应获得的租金

广东金桥百信(中山)律师事务所律师刘伟荣：

就本案所涉及的法律问题，我认为需要从以下两个方面来分析。

首先，买受人与开发商签订的《房地产买卖合同》违法，但该合同仍具有法律效力。虽然原建设部曾发布《商品房销售管理办法》，其中第11条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是，该办法属于部门规章，而根据《民法典》第143条，以及第153条规定，仅违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为为无效法律行为，部门规章不属于上述范围，因此，买受人仍可向开发商主张相应的合同权利。

其次，由于买受人与开发商之间不存在无效的民事法律行为，因此，买受人仍可以继续依照合同约定，继续主张其应获得的租金。

统筹：南都记者王卫

采写：南都记者刘贤沛王卫

摄影：南都记者吴进